분양예약서 위약금 조항의 법적 쟁점 분석

🔍 공급계약 전에 일어난 분양예약

2021년 9월 10일, A씨는 천안 G1비즈캠퍼스의 홍보관을 방문해 안내를 받고, 같은 날 **1천만 원을 분양예약금으로 입금**했습니다. 해당 예약금은 공급계약을 체결하기 전에 납부된 것이며, 공식적인 계약서 작성 이전 단계였습니다.

예약서에는 아래와 같은 문구가 포함되어 있었습니다.

“공급계약 지정일까지 공급계약을 체결하지 않을 경우 계약자에게 별도의 고지 및 통보 없이 분양 예약은 해제되며, 기 납부한 분양 예약금은 위약금으로 공급자에게 귀속되고, 계약자는 이에 일체의 이의를 제기할 수 없다.”

📌 법적으로 문제가 없는 것일까?

겉보기엔 예약금이 계약금에 포함되었고 최종 계약도 체결되었기에 문제가 없어 보일 수 있습니다. 하지만 법적인 관점에서 보면 중대한 문제 소지가 존재합니다. 특히, 아래 세 가지 점에서 위법성 또는 불공정성이 드러납니다.

• 천안시의 사업 승인일: 2021년 10월 28일
• 모집공고 일자(신문): 2021년 10월 29일 (문화일보)
• 분양예약금 납입일: 2021년 9월 10일

① 인허가 승인 전 금전 수령: 계약으로 인정될 수 있는가?

공급계약 체결일보다도 훨씬 이전인 9월 10일에 예약금을 받았다는 점은 중요한 문제입니다. 이 시점에는 지자체의 공식 인허가(10월 28일)도 받지 않았고, 분양 공고(10월 29일)도 이루어지지 않은 상태였습니다.

즉, 법적으로 아직 공급자가 확정되지 않은 상태에서 돈을 받았다는 것으로, 계약이 성립될 수 없는 시점에 금전을 수령한 것은 계약법상 ‘무효’ 또는 ‘불완전한 계약’으로 판단될 여지가 있습니다.

② 예약 해제 시 위약금 몰수 조항: 약관규제법 위반 소지

분양예약서에는 “계약자가 계약하지 않으면 별도 통보 없이 예약은 해제되며 예약금은 위약금으로 귀속된다”는 조항이 포함되어 있습니다. 이는 계약자에게 과도하게 불리한 조항이며, 공급자의 귀책 여부와 무관하게 일방적인 손해를 전가하는 구조입니다.

이와 같은 조항은 「약관의 규제에 관한 법률」 제6조(고지의무) 및 제9조(불공정 약관 조항의 금지)에 위배될 수 있으며, 무효로 판단될 가능성이 높습니다.

③ 계약 전 예약 강요와 금전 수령: 기망 및 사기적 요소 가능성

만약 공급자가 “예약금이 없으면 청약 자체가 불가하다”, “지금 입금하지 않으면 분양 못 받는다”고 사실과 다르게 고지했다면, 이는 기망행위로서 「형법」상 사기죄의 구성요건이 될 수 있습니다.

특히, 인허가도 받지 않은 시점에 계약을 가장해 금전을 받은 것은, 사업자 측의 의도된 구조적 기망행위로 볼 수 있으며, 형사고소 대상이 될 수 있습니다.

⚖️ 계약이 체결되었어도 위법성이 사라지는 것은 아니다

결국 계약이 체결되고, 예약금이 계약금으로 전환되었다고 하더라도, 그 전 단계에서 있었던 부당한 예약금 수령 관행, 불공정 약관, 인허가 이전 금전 유도 등은 모두 법적 문제로 남아 있습니다.

1. 공급자에게 유리한 불공정 약관으로 볼 수 있음

- 공급계약 체결 여부에 관계없이 예약금 몰수
- 일방적인 해제 및 이의 제기 금지 조항 포함
→ 이는 「약관의 규제에 관한 법률」 제6조, 제9조 위반 소지가 있음

2. 분양 허가 전 단계에서의 금전 수령은 실질적 계약 체결로 보기 어렵다

- 천안시의 공식 승인일은 2021년 10월 28일
- 공급자 측의 사업자격이나 분양 권한이 명확해지기 전의 계약 체결은 무효로 다퉈질 수 있음
→ 분양 계약 체결 가능성이 불확실한 시점에 금전을 받고, 이를 사후적으로 몰수한다는 것은 부당이득 반환 또는 불완전한 법률행위로 해석될 여지

3. 공급자 측의 사전 설명·고지 의무 미비

- 공급자는 예약자에게 계약 전 불이익에 대한 구체적 설명을 했어야 함
- “별도의 통보 없이 해제”한다는 조항 자체가 계약자에게 매우 불리

📎 시사점 – 소비자가 기억해야 할 핵심

✅ 분양예약금을 요구받았다면 반드시 다음 사항을 확인해야 합니다.

• 해당 사업의 인·허가 승인 여부 (지자체 허가 및 고시 일자)
• 예약금 반환 가능 여부, 조건 (해제 조항의 구체성)
• 모집공고 시점 이후 계약 체결인지 여부

🔍 만약 위약금 조항이 과도하거나, 인허가 이전에 예약금을 받고 몰수조항을 넣어 계약을 성사했다면 이는 공정거래위원회 민원 또는 법원에 불공정 약관으로 다툴 수 있는 사안입니다.

📞 소송 중이거나 피해를 입은 분양계약자에게 드리는 말

이 글을 읽고 있는 분들 중 상당수는 이미 시행사나 신탁사를 상대로 민사소송(계약 무효, 손해배상 등) 또는 **형사 고소(사기, 문서위조 등)**를 진행 중일 수 있습니다.

이러한 절차에서 분양예약서의 구조, 예약금 수령 시기, 계약 전 공급자의 신분 등을 핵심 쟁점으로 삼아 다툼의 근거로 활용할 수 있습니다.

또한 아직 계약을 해지하지 않았더라도, 과거 절차에 위법 또는 불공정한 요소가 존재했다면, 추후 소급적으로도 문제를 제기할 수 있는 여지는 열려 있습니다.

 

마무리

계약이 최종적으로 체결되었다고 해서, 그 과정에서 발생한 불공정한 행위나 위법성이 사라지는 것은 아닙니다. 분양예약금이라는 이름으로 소비자에게 사실상 강제된 금전 요구와 불공정 약관 구조는 민사·형사상 모두 문제될 수 있으며, 유사 피해자들은 함께 연대해 대응할 필요가 있습니다.